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“压力测试”之年的房地产信托业务

2020-03-30 23:39:49来源:励志吧0次阅读

“今年是行业的压力测试之年。”上海国际有限公司(下称“上海信托”)总经理傅帆这样表述其对2010年信托行业经营形势的判断。

信托行业在2009年信托资产规模首次突破2万亿元之后,正在遭遇一系列挑战。银信合作业务被监管部门要求严控规模;证券类业务因为开户被叫停而几乎陷入停滞;和地方政府合作进行基础设施建设的信政合作业务随着对地方融资平台的整治而萎缩;房地产信托业务本被寄予厚望,但当前国家正在调控房地产。

傅帆认为,面对这一系列挑战,信托公司必须下决心提高自主资产的能力,充分发挥跨市场资产的独特优势,形成自身的核心竞争能力。房地产信托业务是今年的重点,但会出现两类显著变化,一是由此前普遍盛行的“假投资真融资”向“真投资”方向转变,即信托资金以股权方式投入项目,直至项目开盘销售完之后清算,接受完全的浮动收益。二是由“点对点”的产品发行方式向“化”方向发展,先发行产品募集资金,形成“资金池”,再选择好的项目投进去。

提升主动管理资产能力

《21世纪》:信托公司应该如何提高主动管理资产的能力?

傅帆:第一,公司董事会和管理层必须要有长期持续经营理念,不能太过于急功近利,或者被短期的一些市场机会所诱惑。第二,要加强团队建设,在完善激励机制,培养人才和引进人才上下功夫。信托行业属于资产管理行业,这个行业最大的资本就是人,是靠人来创造价值。第三就是鼓励创新。信托行业面临的竞争是全方位的,要在这个市场上立足,创新是最根本的。

《21世纪》:信托公司看似是“全能”的,但实际上在每一类业务上都面临其他类型的金融机构的竞争,这种情况下信托公司如何进行差异化竞争?

傅帆:关键是利用各种金融工具进行创新。比如,信托是唯一可以横跨投资货币市场、资本市场、实业领域的金融机构,可充分利用这种优势开发大类资产配置型产品。我们就推出了一些“伞型”的信托产品为投资者进行大类资产配置,主要是通过投资、大宗商品、、来进行组合。伞型信托可以由很多的子信托组成,每一个投向比较单一的领域,有些我们自己直接管理,有些委托其他更有优势的专业机构进行管理。

这种组合投资可以避免单一市场,比如单纯只投资的风险,预期可以获得较为稳定的综合收益。而且其他类型的金融机构也难以和信托公司竞争。

房地产信托化趋势

《21世纪》:有人认为,每一次房地产调控,对信托公司而言都是巨大的机会,你如何看?

傅帆:现在来找我们的房地产项目很多,且它们能够承受的资金成本也会越来越高。但这也考验我们的风险判断能力和项目筛选能力,在整个房地产融资收紧后,可能有一些项目本来很好,但缺钱,信托公司可介入;但也有一些项目,项目本身有问题,风险很大。

《21世纪》:从介入的方式上来讲,你更倾向于投资类的还是融资类的?

傅帆:出于资金安全性的考虑,原来信托介入房地产项目,基本上是一些融资类的品种,或者是“假投资真融资”,投资加上一些股权回购的承诺。

从目前的市场状况和监管要求来看,在融资类业务上已经没有太大的空间了。信托公司做融资性的产品与相比没有优势:因为同样可以做融资,且按监管要求条件上,信托公司和银行都已经完全一致,即项目必须“四证”齐全,开发商必须具备二级以上资质,自有项目资本金必须达到 0%以上。而信托公司的资金成本更高,项目的信息也少,项目管理的成本可能也会更高。

《21世纪》:真投资的方式,需投资者接受一个完全浮动的收益,风险自担,能否被接受?因为在特殊的国情下,投资者已经形成了要求“刚性兑付”的习惯。

傅帆:以前发的信托产品,大部分是偏固定收益类的产品,这样就势必造成我们的客户结构中大都是风险承受能力较低的客户。

这样的话,如果开发一些投资类产品,必须要另辟蹊径,寻找一些能承受高风险的客户。我们希望目标客户是一个多元化群体,这当中会有一些是偏好低风险固定收益的客户,也有一些期望获得较高收益可以承担较高风险的客户。

而且在这个过程中,房地产信托产品的基金化趋势会越来越明显,也就是说先募集资金,形成资金池,找到合适的项目就投出去,而不是像以前那样找好项目,再来做信托产品,募集资金。

《21世纪》:为何会呈现这一趋势?

傅帆:这主要有两方面因素。从投资者角度来说,现在慢慢开始了解基金,开始能接受基金作为一种投资工具。

从信托公司的角度说,也非常愿意做这种投资。如果是单个项目的发行,发行成本和管理成本都会比较高。信托公司从产品设计一直到发行,然后管理,最后清算,做一个1年的项目跟做一个 年的项目其实成本是差不多的。如果做成基金的这个形式,期限5年到7年,对信托公司来说管理成本会降低很多,而且资金募集的风险也会降低很多。它有一块相对比较封闭的资金,可以做一些合理的资产储备,这个当中会包括一些短期的项目,也可能会包括一些相对比较长期的项目。

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