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清华大学房地产研究所张金华:房价持续坚挺的六大原因

2020-03-27 11:42:07来源:励志吧0次阅读

清华大学房地产研究所张金华:房价持续坚挺的六大原因

随着“国六条”及其细则的出台,政府对房地产市场的调控进入了新的阶段。虽然这些政策的效果还有待观察,但是根据对市场的分析和判断,未来一段时期内房地产价格将持续坚挺,主要有下列六大理由。 当前贫富差距明显,且收入分布呈“金字塔”型 据统计,目前中国,衡量贫富差距的指标——基尼系数在0.46左右,超过大部分发达国家。并且收入分布呈“金字塔”型,底部特别庞大。由于中产阶层没有形成规模,不是中间大两头小的“橄榄型”。当前的高房价遇到这种类型的收入分布状态,必然导致“金字塔”顶部的富{TodayHot}人有能力购买多处住房,而底部的低收入阶层买不起房,很长的一段时期内这种收入分配状态不会改变。在一个房价不断上涨的市场,作为投资者的富人很少关心房屋的租金状况,更多的是关心自己持有的物业价格有没有涨,即使房租没有上来,只要房价在涨,资产在增值,心理感觉仍会很好,而不管物业的价值是否被高估。事实上,目前很多大城市房屋出租收益率,早已小于等值储蓄带来的银行利息,这也是判断市场出现泡沫的重要依据。 由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求,房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求,即使政府增加供应一定数量的土地,开发成房屋,结果大部分还是被富人(包括一定的外国投资者)买去。因为在一个价格较高的房地产市场上,低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况,低收入者永远在市场竞价中处于劣势。有人认为低收入者的住房应该靠政府的住房福利制度(经济适用房或廉租房等)解决。其中存在两大问题:一是由于金字塔底部人群数量较多,地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地,而且这样的经济适用房建设会大大降低地方政府的收益;另一方面:目前大部分的经济适用房用地分布在偏远的郊区,交通成本很高,配套不健全,穷人不愿意买。即使房价便宜,加上交通成本后,居住成本仍很高,并且穷人一般都没有小汽车,因此居住在经济适用房后会带来更大的不方便。 城市发展战略存在偏差,短期内很难改变 这表现为过去我国过度发展大中城市,忽视中小城市、卫星城的发展,城市规划单一中心现象明显,即使出现了其他有限的副中心、次中心,还是无法有效分流城市中心人口。中国13亿人口中还有8亿左右农民,在未来的几十年内这些人将陆续变为城里人,有的到城市就业变为城市人,有的因为子女变为城市居民后,会跟随到城市。这些人进城后必然要居住,因此,有学者认为中国房地产市场至少还要发展20年,我完全赞同,并且认为这一时间还更长。但是房地产市场的发展并不代表房地产价格的飞涨。当中国80%-90%的居民为城市人口时,将这些人安排在什么样的城市、安排在城市的什么区{HotTag}域尤为重要,安排不合理会导致房价上涨。当前由于过多地发展了大城市,忽视了中小城市发展,这导致了大城市房价飞涨、而中小城市房价处在稳步上涨阶段。大城市集中了全国较好的教育、医疗、商业、娱乐资源,而且近年来大城市和中小城市的资源享有的差距似乎在拉大,这也就导致了小城市的居民要往大城市涌,农民也要往大城市涌。 另一方面,在大城市的发展规划中,过多地注重城市中心区的建设,而在其他次中心的建设上相对滞后,导致原有居民不愿离开市中心,新的居民都涌向城市中心。这样必然导致城市中心的房价迅速上涨。并且在城市道路规划建设没有跟上的时候,一下子放开小汽车市场,城市交通十分拥挤,使得城市居民更不愿意离开市中心,这样市中心的房价上涨速度更快。由于房地产产品具有很大的特殊性,目前房地产市场价格增幅的统计数据是根据简单加权平均价格计算的,事实上剔除房地产商品的区位因素后,市中心房价增长幅度远远超过当前政府公布的数字。这也是为何老百姓实际感受到的房价上涨远远超过政府公布的涨幅水平,因为老百姓更多关注主城区的房价。其实,当前大城市郊区的房价水平并不高,之所以有的老百姓认为郊区房价也很高,是因为他们是在郊区配套不完善和交通不便捷的背景下,谈论郊区的房价。如果郊区的配套和交通跟上后,人们在心理上就会认为郊区的房价是物有所值的。 一般说来,城市发展会经历分散——集中——分散几个阶段,也就是城市发展到一定阶段会出现逆城市化或者称为郊区化。我国城市发展水平不一,有的中小城市仍需要集中,取得规模效应。而另一些大城市、特大城市则急需分散,当然这种分散并不是无目的的扩散,而是要出现多个城市副中心、次中心,以分散人流。当前很多大城市和特大城市房价过快上涨,主要是城市人口拥挤在城市中心,抬高了房价。虽然很多城市采用“摊大饼”的方式扩展了城市空间,但是由于没有形成有效的副中心、次中心,对居民吸引力不强,人们仍然会追逐市中心的高房价。根据国外城市发展的规律,像北京、上海这样的特大城市如果有10-20个相对分散的城市次中心,城市房地产价格不会这样高。当然也有学者认为,中国的城市化模式应该学习欧洲建设紧凑型结构的城市,而不能学习美国建设松散型结构的城市。其实,这应该考虑到我国城市发展的实际情况,由于一方面我国城市人口过多,二是在前几年城市大发展阶段,城市交通的建设和规划设计没有跟上城市发展的步伐。这决定了模仿欧洲建设紧凑型城市,增加城市中心的人口密度将会使得城市交通异常拥挤,大大增加了居民的出行成本。当前与城市规划紧密相关的交通问题已经十分严重,很多城市交通高峰时段汽车的行使速度低于自行车。因此建立多个分散的城市中心是未来城市战略规划的重点,也是控制城市房地产价格的重要手段。而这种状况的改变需要5-10年时间,因此短期内房价很难得到有效控制。 人多地少国情被夸大,某些地方政府维持地价是本意 人多地少是我国的基本国情。但很多地方政府打着人多地少、保护耕地的旗号,严格控制土地的供应,其实是维护当地土地价格的上涨势头。我们必须对人多地少的基本国情要作客观的分析,并且在政府的土地管理上也要具体问题具体分析。从经济规律看,土地是用作耕地还是用作建设用地,主要是比较耕地带来的价值大还是用于居住带来的价值大。假设城市周边一亩地,用于农业用途,年收益按照1000元算,100年的收益10万元(不考虑利息因素);同样的一亩地用于居住和商业用途,在一般城市价值少说也要50万。两者的价值差距明显。对大城市而言,这样的差距更明显。像上海这样的城市,周边的土地是用于农业生产还是用于房地产开发呢,结果不言而喻。 以前提出人多地少国情,主要从国家粮食安全的大战略角度考虑的,并且当时强调这一国情很大程度上是从计划生育政策和国际政治形势方面考虑的。当前,在农业科技日益提高的情况下,粮食问题已大大缓解。从人的基本需求来看,衣食住行都是需求。在人的生理需求中,吃的问题较重要,吃的问题解决后就必须要考虑其他需求。我们认为住的需求在上述需求中,仅次于吃。居住空间的改善直接影响到人的生理和心理以及精神状态,也影响到人的创造性的发挥。当前,在吃的问题已没那么严重的情况下,在大城市仍然过多地宣传保护耕地,过严控制土地供应量,带来的结果只能是土地价格的快速上涨,并{HotTag}推动房价的上涨。因为,从经济学的基本供求关系原理,土地供应减少,必然导致住房供应减少,在需求不变的情况下,房价就会上涨。 当然,从增加土地供应到增加住房供应之间存在房地产的建设周期,尤其在当前原材料和能源价格普遍上涨,宏观经济面临通货膨胀的压力的情况下,过多的房地产投资必然进一步加剧这方面的矛盾。但是我们认为增加土地供应是增加住房供应的前提,也是从供给面调控房价的基本手段。只要在严格控制豪华住宅的比重,增加普通住宅比重方面加大政策措施,在增加的土地上尽可能增加住宅的供应,房地产市场的调控压力会大大降低。 商业银行体制弊端依然存在,短视行为明显 房地产是一个离不开金融的行业,在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下,开发商的巨额投资以及居民预期收入向当期需求的转换都离不开银行的支持。信贷资金流入房地产行业具有双重效应:一方面刺激产业的发展和繁荣,另一方面,可能带来资产价格的非理性上涨,带来泡沫。历史上的泡沫经济较后都转化为金融危机。在当前我国房地产市场上供需双方都会得到银行资金的强烈支持,消费信贷的巨额增长将居民未来收入充分转化为当前需求。供给方的贷款用于竞争性获取政府有限供应的土地,抬高了土地价格。在房地产产品具有区域市场势力的状况下,高地价转化为高房价,高房价又有消费信贷的支持,得以维持。当然,房地产市场的快速发展也给金融业带来了巨大的利润,据估计目前很多银行50%左右的利润与房地产有关。 随着房价的不断上升,金融机构内部隐含的潜在风险也在增加。一方面人们对很少发生的事件存在短视行为,用学术语言讲,人们会低估小概率事件发生的概率,即事件发生的主观概率小于实际概率。由于我国没有发生过真正意义上的泡沫经济,国外泡沫经济发生的频率也较低,因此经济主体都倾向于认为泡沫经济不太可能发生。另一方面我国银行实际利率低估,内部人控制现象严重,这些都会使得商业银行有动力向房地产业贷款。目前来讲,居民消费信贷的优良率是所有银行资产中质量较高的,因此各家银行都有动力大力发展消费信贷。其实优良率是相对的,消费信贷具有自身特点,在宏观系统性风险不高时很少出现违约,但当宏观经济出现泡沫经济时,消费信贷的风险会超过其他贷款。并且由于开发商在购房者选择消费信贷的金融机构方面具有很强的引导作用,很多商业银行为了获取消费信贷,在对开发商资信评价不高的情况下,也会对其发放开发贷款,这样就会存在较高的风险。在利率低估的情况下,在房地产行业的高利润率的背景下,银行内部人员具有很大的寻租空间。这样的寻租空间使得即使出现了开发商的资信风险,银行还会对之放贷。 调控房价,中央政府意愿强烈,地方政府动力不足 房地产市场是一个需要政府高度管制的市场,对房地产市场管理的好坏直接反映了政府的宏观调控能力。很多人知道,房地产价格过高对经济发展不是好事,这除了考虑到低收入阶层买不起住房会引起社会矛盾,更多考虑的是从价格上涨出现泡沫后带来商品价格信号扭曲,要素报酬分配不公而言的,并且泡沫到了一定程度必将破灭,定会给整体经济带来巨大损害,这已经被众多国家的历史事实所证实。当前中国房地产市场似乎陷入怪圈,房价要么快速上涨,要么可能出现房价下跌、经济下滑,介于两者中间的房价稳定或温和上涨似乎很难达到。 与其他商品不同,房地产商品具有区域垄断性。这使得房地产产业发展的大部分成果可以为地方政府所享。房地产发展带来的税收、就业、土地收入大部分转化为当地地方政府收入,而很难流失到其他地区。因此政府都有强烈发展房地产业的冲动。经营城市就是经营土地,城市面貌的改善、GDP的上涨,推动房地产业发展是较直接、较迅速的方法。地方政府在推动房地产业发展方面较常用的方法是:一是搬迁行政中心,将老的位于市中心的行政中心搬到郊区。与国外以市场为中心的城市扩张规律不同,中国城市扩张一般都围绕行政中心展开。政府搬迁既可以获得老城区行政中心土地转让的收入,也可以将新的行政中心周边的土地价格抬高,一举两得。二是控制市区土地供应,供应郊区土地,摊大饼式发展城市。这样的结果是郊区地价被抬高,郊区价格高了后,再推出市区土地,市区价格自然上涨。 对房地产市场的调控还存在两大问题:首先,由于房地产市场统计方法不规范,各地存在差异,用简单加权平均得出价格数据没有说服力,而且这样的数据完全在地方政府的掌控之中。如果政府觉得房价高了,完全可以多开发一些郊区的住房,因为一般说来郊区的房价较低,会拉低住宅平均价格。据说,还有地方政府将经济适用房作为地区平均房价的调节器,这个月房价高了就将经济适用房的交易也统计进去,下个月房价上涨慢了,就不将经济适用房计入。这样地方政府公布的房价永远是温和上涨。而老百姓实际感受到的真实房价远远高于地方政府公布的房价。其次,由于房地产业的管理涉及到地方政府的多个部门,房地产市场调控需要政府多个部门协调,协调成本较高。这样,职责不明确会大大降低调控效果,更何况到底房价涨幅多少叫过快上涨,怎样追究领导责任,也没有明确规定。房地产涉及计划、土地、金融、房管、建设、税务等多个部门,各部门之间容易扯皮。一段时间对地价推动房价上涨还是房价拉动地价上涨争论较多,这样的“鸡和蛋”谁先有的问题,是部门推卸责任的典型表现。 目前出台的政策,规范多于调控,部分政策效果可能事与愿违 事实上,政府对房地产市场的管理,分为规范和调控两步。规范主要是限制市场主体的违规、违法行为,建立一个信息透明、公正合理的市场环境。调控主要是为了实现政府的经济增长、社会公平等目标进行的有目的的管理。目前看似很多的政策出台其实真正用于市场调控的较少,规范多于调控。其实在市场发展早期就应该规范,目前主要任务是调控。当然这既与房地产产业比较特殊,牵涉的面较广有关,也与政策制定过程中上下配合的不够有关。其实房地产市场也是市场,是市场就要受到供求规律限制。控制房价总的指导原则应该是增加供给和抑制需求(主要是投机性需求),因此调控政策必须围绕供给和需求两方面进行。 供给方面较主要是增加供给总量的问题,也就是政府要增加土地供应量。土地供应量增加了,市场自动会调低土地价格,开发商不会在土地大量供应的情况下仍使劲竞拍土地,地价自然下降,房价也会调整。而现在很多政策是从结构上调控,效果不明显。控制别墅用地,给人的感觉是别墅价格要涨,控制大户型比重,给人的感觉大户型价格要涨。结构调整不能解决根本问题,说白了市场中的真实消费需要仍很旺盛,只是很大部分由于价格过高没有转化为有效需求,即没有转化为有购买力的需求。在这种前提下供地结构或者产品结构调整效果不会明显。供给方面的另一个问题是经济适用房和廉租屋的供应问题,这方面肯定要加大供应力度,但是我们要考虑到低收入阶层的实际情况,在城市交通拥挤,没有私家车,远郊公交不方便的情况下,低收入阶层不可能住在远离主城区的地方。因此供应的经济适用房用地不宜太偏。 需求方面,其实主要是抑制投机性需求。抑制房地产投机需求,从税收角度上讲有两类:一是交易环节的税收,如营业税、契税;另一个就是保有环节的税,即物业税或不动产税。交易环节的税在抑制投机需求方面作用不明显,并且容易在买卖双方之间转嫁,在一个投机需求较大的市场中尤其如此,并且还能限制短期内的交易数量,这对控制房价更为不利。而保有环节的税收将会直接抑制投机性需求,国外房地产市场的经验早已证明了物业税的重要作用,并且也可以通过物业税,抑制外国投资者的投机需求,这方面的需求是当前部分大城市房价上涨的重要原因。

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